Slim invertirá 4 mil millones en San Francisco: ¿puede Puebla volver a crecer hacia adentro?

El proyecto de Grupo Carso contempla 700 departamentos, comercio y espacios públicos en una zona que perdió población durante décadas. Mientras la Federación planea construir casi 69 mil viviendas nuevas en Puebla, esta inversión abre una discusión de fondo: ¿conviene seguir expandiendo la ciudad o recuperar los espacios donde ya existe infraestructura?

Durante años, Puebla ha crecido hacia afuera mientras su Centro Histórico pierde habitantes, y a su vez, el comerciose ha deteriorado. Nuevos fraccionamientos, vialidades y desarrollos comerciales han transformado municipios como Ocoyucan, San Andrés Cholula y Cuautlancingo, mientras algunas zonas tradicionales de la capital han visto disminuir su población y actividad habitacional.

Ahora, una inversión privada de 4 mil millones de pesos pone sobre la mesa la posibilidad de hacer algo distinto: volver a vivir en el corazón de la ciudad. Empresarios poblanos han intentado remodelar edificios para repoblar la zona patrimonial más importante de Puebla, pero se requiere de esfuerzos más contundentes tanto en presupuesto como en el involucramiento de las autoridades.

Grupo Carso, encabezado por Carlos Slim, presentó un primer proyecto de regeneración urbana en Paseo de San Francisco que contempla 700 departamentos, espacios comerciales, estacionamientos subterráneos, áreas abiertas y recuperación de inmuebles existentes. También habló de otros 3 proyectos en el centro en distintas etapas.

La inversión es importante. Pero su verdadero significado podría estar en el modelo de ciudad que propone.

La inversión llega en el momento oportuno

El proyecto considera aproximadamente 175 mil metros cuadrados de desarrollo, con vivienda en venta y renta, corredores comerciales, espacios educativos y áreas de esparcimiento. Sus promotores estiman un horizonte de dos años para las primeras intervenciones.

También se plantea reservar al menos 30% de la superficie intervenida para espacios abiertos, entre plazas, patios, jardines y corredores peatonales. También se piensa en el espacio público y eso es vertebral para una intervención planeada.

El objetivo anunciado es recuperar actividad residencial y comercial en un sector del Centro Histórico que cuenta con infraestructura y equipamiento urbano, pero donde diversos inmuebles han permanecido subutilizados.

Y todo esto aparece unos días después de un anuncio urbano que documentamos en www.HectorRodrigo.com que el programa federal Vivienda para el Bienestar contempla la construcción de 68 mil 950 viviendas nuevas en Puebla durante el sexenio.

En aquella investigación, titulada Puebla construirá 69 mil viviendas: el verdadero reto es decidir dónde y para quién, planteamos una pregunta que ahora cobra mayor sentido:

¿Necesitamos únicamente más casas o necesitamos aprovechar mejor la ciudad que ya construimos?

Miles de viviendas vacías y un Centro Histórico despoblado

Los diagnósticos oficiales permiten dimensionar el problema.

En 2020, el municipio de Puebla registraba aproximadamente 67 mil 607 viviendas deshabitadas, equivalentes al 11.8% del parque habitacional.

Al mismo tiempo, el rezago habitacional se estimaba en 57 mil 059 acciones necesarias. De ellas, alrededor del 41% correspondía a vivienda nueva, mientras el resto estaba relacionado principalmente con mejoramiento de inmuebles existentes.

Tener viviendas vacías no significa que todas puedan ocuparse inmediatamente. Algunas están deterioradas, tienen problemas jurídicos, están mal ubicadas o simplemente no son accesibles para las familias que necesitan una casa.

Pero los datos demuestran que el desafío no se resuelve únicamente aumentando la construcción.

La situación del Centro Histórico resulta todavía más reveladora.

Entre 2000 y 2020, la población del área considerada en su Plan de Manejo pasó de 76 mil 102 a 41 mil 293 habitantes. Una pérdida cercana al 46% en veinte años.

Mientras la ciudad se ha extendido hacia la periferia, su corazón ha perdido población. Ha perdido vida.

Por eso, incorporar 700 departamentos en San Francisco representa una oportunidad para poner a prueba una alternativa urbana.

Setecientas viviendas no cambiarán toda Puebla, pero pueden cambiar la conversación

Frente a las casi 69 mil viviendas previstas para el estado, los 700 departamentos de Grupo Carso representan apenas alrededor del 1%.

Además, no se trata de programas equivalentes: uno responde a una política federal de vivienda social y el otro es una inversión inmobiliaria privada cuyo perfil de precios y beneficiarios todavía debe precisarse.

Sin embargo, la relevancia de San Francisco no está en la cantidad sino en su ubicación.

Construir vivienda en zonas consolidadas puede permitir un mejor aprovechamiento de calles, redes de agua y drenaje, transporte, comercios, escuelas, servicios y espacios públicos que ya existen.

Por el contrario, extender la ciudad hacia suelo periférico frecuentemente implica construir nueva infraestructura y sostener mayores costos de operación y mantenimiento durante décadas.

La densificación bien planeada puede generar ventajas económicas, ambientales y sociales.

Pero no basta con construir edificios en el centro para conseguirlas.

La pregunta incómoda: ¿quién podrá vivir ahí?

Grupo Carso ha señalado que pretende ofrecer opciones habitacionales a precios razonables y ha rechazado que el proyecto provoque gentrificación. Y es que, para que haya gentrificación primero tendrían que existir habitantes, y ha hemos narrado la desocupación que ha sufrido el Centro Histórico.

Pero la accesibilidad real se demostrará con números.

¿Cuánto costarán realmente los departamentos? ¿Cuántos estarán disponibles para renta? ¿Qué proporción será accesible para trabajadores que laboran en el Centro Histórico? ¿Habrá alternativas para jóvenes y familias de ingresos medios o para estudiantes?

Y una pregunta adicional: ¿qué sucederá con los residentes, comercios y actividades tradicionales de las calles cercanas?

La recuperación urbana puede incrementar el valor del suelo, atraer servicios y mejorar inmuebles deteriorados. Pero también puede elevar rentas y generar presiones sobre los habitantes existentes. Ambos efectos deben analizarse.

Para evaluar el proyecto será indispensable conocer sus precios definitivos, mecanismos de acceso, impactos sobre movilidad y servicios, permisos patrimoniales y medidas de protección al entorno histórico.

Una ciudad recuperada no necesariamente es una ciudad más incluyente.

El éxito total sería conseguir ambas cosas. Pero recuperar y conservar mejor un patrimonio histórico es un lujo que nl cualquier ciudad puede tener.

¿Por qué debería ser barato vivir en un espacio histórico que requiere ser protegido? ¿Es viable que un patrimonio histórico sea accesible? ¿Hay alguna ciudad patrimonio que tenga rentas baratas en las zonas que deben ser más protegidas?

La oportunidad también es para el gobierno

Puebla necesita inversiones capaces de recuperar inmuebles, generar actividad económica y devolver habitantes a zonas consolidadas.

Pero también necesita una política pública que permita multiplicar los beneficios más allá de un solo desarrollo.

Esto supone facilitar la rehabilitación de viviendas existentes, resolver obstáculos administrativos, mejorar la seguridad, fortalecer el transporte público, conservar el patrimonio y promover proyectos de diferentes precios y tamaños.

La participación del INAH será indispensable para asegurar que la intervención respete las condiciones patrimoniales de una zona histórica.

Y la autoridad municipal deberá evaluar algo más que licencias de construcción: los efectos acumulados del proyecto sobre movilidad, agua, drenaje, comercio y espacio público.

Porque la recuperación de San Francisco no debería convertirse en una excepción inmobiliaria, sino en una oportunidad para discutir una estrategia más amplia de repoblamiento.

Puebla tiene frente a sí dos modelos de crecimiento

La expansión inmobiliaria en municipios periféricos y la recuperación de Paseo de San Francisco representan respuestas diferentes a una misma necesidad: vivienda y desarrollo económico.

No necesariamente son incompatibles.

Puebla seguirá necesitando nuevas viviendas y nuevos espacios urbanos. Lo importante es decidir dónde conviene construir, con qué infraestructura y bajo qué condiciones de accesibilidad.

Las 68 mil 950 viviendas federales ofrecen una oportunidad para atender necesidades sociales.

Los 700 departamentos de Grupo Carso pueden mostrar las posibilidades y los límites de recuperar áreas consolidadas mediante inversión privada.

Ambas iniciativas merecen una evaluación con los mismos criterios: ubicación, acceso, movilidad, servicios, costo para las familias, impacto ambiental y beneficios duraderos para la ciudad.

La inversión de Carlos Slim puede representar una buena noticia económica. Pero su verdadero valor se conocerá cuando sepamos quiénes podrán vivir ahí, qué tanto mejorará el entorno y si contribuirá a recuperar población sin desplazar a quienes ya habitan la zona.

Puebla no necesita elegir entre crecer o dejar de crecer. Necesita aprender a crecer mejor.

Y quizá el mayor mérito de esta inversión sea obligarnos a reconocer que, antes de seguir extendiendo la ciudad, todavía tenemos mucho por recuperar dentro de ella.